改正区分所有法2026年4月施行…建替え決議の要件緩和、所在不明者対応も整備とは

高度経済成長期に大量供給された分譲マンションの老朽化が、全国各地で深刻な問題となっている。築40年を超える物件は年々増加し、耐震性への不安や設備の更新、修繕積立金不足など課題は山積だ。一方で、建替えや敷地売却を進めようにも、区分所有という仕組み上、住民の高い合意が必要となり、計画が頓挫するケースも少なくない。こうした状況を踏まえ、政府は建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）の改正法を2025年5月23日に成立・公布した。施行は2026年4月1日で、再生を妨げてきた制度上の壁を見直し、老朽化マンション問題の解決を目指す。※本連載は、THE GOLD ONLINE編集部ニュース取材班が担当する。

建替え決議、一定の事由で要件緩和

現行法では、マンションの建替えには区分所有者数および議決権の各5分の4以上の賛成が必要とされる。反対者が少数でも存在すれば成立しないため、合意形成のハードルは極めて高い。 改正法では、この「5分の4以上」という原則は維持しつつ、一定の客観的事由が認められる場合に限り、決議要件を4分の3以上へと引き下げる制度を創設する。 対象となるのは、

（１）耐震性の不足

（２）火災に対する安全性の不足

（３）外壁等の剥落による周辺への危害のおそれ

（４）給排水管の腐食などによる著しい衛生上の有害のおそれ

（５）バリアフリー基準への不適合

　以上の5つの事由のいずれかが認められる場合とされる。

無条件で多数決を緩和するものではなく、再生の必要性が高い建物に限定した措置である点が特徴だ。財産権保護との均衡を図りつつ、再生の停滞を打開する制度設計といえる。

所在不明区分所有者を決議母数から除外

再生を阻む大きな要因の１つが、所在不明の区分所有者の存在だ。相続が完了していない、連絡先が分からないといった事情から意思確認ができず、特別決議が成立しない事例が各地で報告されている。

改正法では、裁判所の関与のもと、一定の要件を満たす場合に「所在等不明区分所有者」をその頭数および議決権の双方について決議の母数から除外できる制度を整備する。管理組合などが個別に申し立て、裁判所の除外決定を得る必要があり、自動的に権利を制限する仕組みではない。

この制度は建替え決議に限らず、区分所有建物の再生に関する各種決議に適用される。長年停滞していた案件が前進する可能性もある。

https://news.yahoo.co.jp/articles/d50f255b9fe70647e98dde548ee811c31608618b